なぜ管理規約が必要なのか
区分所有法は建物を共同で所有する際の権利関係を定めてい法律であり、個別のマンションの特性に応じた取り決めや、生活の場としてのマンションの住環境に関する決まりごとなどは定められていません。そこで共同生活を快適に営むためのルールとして、マンションの個別事情を反映させた管理規約が必要となってきます。
区分所有者は、区分所有法とともに、この管理規約を守る義務があります。売買、相続によって新たに誕生した区分所有者も管理規約を守らなければなりません。区分所有者ではない賃借人にも、建物やその付属施設の使用方法などの規定に関しては管理規約の効力が及びます。
「マンション標準管理規約」とは何か
国土交通省がマンション管理規約の雛型として作成しているのが、「マンション標準管理規約」です。あくまでも例として示されたものですから、その内容に拘束されるものではありませんが、１つの目安として参考になるでしょう。自分の住むマンションの管理規約が適正に定められているのかを判断する際、このマンション標準管理規約と比較するのもいいでしょう。
マンション標準管理規約は、マンションの特性に合わせて、次の３種類に分かれています。
- 単棟型・・・・・１棟だけの住居専用マンションのための管理規約
- 団地型・・・・・全体の共有敷地の中に複数棟があるマンションのための管理規約
- 複合用途型・・・・・店舗やオフィスなどが住居と混在するマンションのための管理規約
「原始管理規約」と管理規約の改正
管理規約は、ほとんどの場合、マンション販売業者があらかじめ管理規約を用意しています。区分所有者は売買契約を結んだ際に、その管理規約にも承認して、管理規約が成立します。
これは「原始管理規約」と呼ばれますが、本当に区分所有者たちに適した内容であるとは限りません。したがって、入居した後に、自分たちの事情に合った内容に改正することも必要になってきます。
また、８３年に区分所有法が大きく改正されたことで、それ以前に建てられたマンションの管理規約には、現在の区分所有法と矛盾点が出てくることがあります。その場合、法律と矛盾する管理規約の定めは無効となるので、管理規約の改正が必要です。
管理規約の改正は、専門委員会を設置して検討したり、組合ン向けに事前に説明会を行うなど、慎重に合意形成を進めていく必要があります。実際に改正するには、総会において、区分所有者総数および議決権総数の各４分の３以上の賛成による特別決議を必要としています。
管理規約にない問題が起こったら？
居住者が飼っている犬や猫からの騒音や悪臭がしたり、エレベーターに毛が落ちていたり、ペットをめぐる問題が起こったとしても、管理規約にペットに関する規定がなければ、事実上は野放し状態になってしまいます。あるいは自転車置場が手狭になってきたとき、自転車を置くことのできない居住者から不満の声があがるかもしれません。
このように規約にない問題が起こった場合は、まず、その内容について理事会や総会でよく話し合った上で、なるべく公平になるように取り決めていくことが大切です。そして、「使用細則」等により細かい居住ルールを規定しておくのが望ましいでしょう。
