人間関係を損なわない催促のしかた
管理費や修繕積立金の滞納は、管理組合にとって、最も頭の痛い問題の一つです。同じ屋根の下に住む仲間だけに、しつこく払えとも言いがたいものです。事情によって、払いたくても払えない人もいるでしょう。
そこでまず、単なる払い忘れや一時的な金銭的事情によって、未納になる場合を考えてみましょう。早めに催促することで、複数月分の滞納にならないよう防止することも大切です。
具体的な催促の方法は次の通りです。
(1) 督促状の配布または送付
納入期日から、あまり日をおかずに、未納者に対して通知をします。指定銀行口座への振込を求めるのがいいでしょう。
(2) 電話
自宅に電話をかけて催促します。時間や曜日を変えるなどして、本人がつかまるまで何度かかけるべきでしょう。そのためには、電話した日時と、会話の内容を記録しておくことです。
(3) 戸別訪問
休日または夜間に、相手の住戸を訪問して、面談によって滞納の理由を聞き出します。経済的な理由だとしたら、事情によっては、分割払いや支払猶予を認めるなど、相手の立場を考えた対応をすることも必要でしょう。また、管理組合に対して不満を持っていたり、特に管理費、修繕積立金の値上げに反対するための不払運動のケースも考えられます。その際は、合理的な値上げの根拠を示して、不満の解消に努める必要があるでしょう。
(4) 催告
内容証明郵便または配達証明郵便で、滞納者に対して支払うように通知します。これは請求の事実を公に証明する目的もあります。未納者が後になって、「払えとは、言われたことがない」と主張することを防ぐ効果もあります。
法的手続きの進め方
再三に亘る催促にもかかわらず、管理費や修繕積立金の滞納が続く場合、法的手段をとることも検討しなくてはなりません。その手順は次の通りです。
(1) 支払い督促
訴訟の前段階ともいえる、簡便な法的手段です。管轄の簡易裁判所に対して、支払い命令申立書などを提出します。滞納者に対して裁判所が支払督促を出すことになります。それが相手方に送付されてから、二週間を経過しても異議申し立てがなされない場合には、支払い命令に仮執行の宣言を付けるよう申し立てをします。この決定が出たならば、強制執行が可能になります。ここで相手方から、異議申し立てがなされた場合は、通常の訴訟となります。
(2) 訴訟
他の方法を試しても効果が見られない場合は、やむを得ず訴訟となります。弁護士費用や印紙代など、費用も手間もかかりますので、滞納された金額と天秤にかけて検討する必要があります。滞納額が30万円以下の場合は、少額訴訟という方法もあります。
(3) 先取特権の実行
区分所有法第7条の規定で、管理費の債権について先取特権を認めています。管理費を滞納している区分所有者の動産および不動産を、競売の売却代金から優先的に弁済を受けることができます。
(4) 区分所有者関係からの排除
区分所有権等の競売を請求することができます（区分所有法第59条）。滞納額が多額で、しかも悪質な場合に適用するといいでしょう。
