床下コンクリートスラブと階下天井板との間の空間に設置された階上者専用の排水管の枝管は、「専有部分に属しない建物の附属物」にあたり、区分所有者全員の共用部分にあたるとした。同排水管からの漏水について、階上者の損害賠償責任を否定した最高裁判例。
築年数の古いマンションではスラブ下配管での漏水事故は深刻な事故も多く非常に悩ましいものであるが、規約や費用負担の考え方として非常に重要な法的な判断だと思います。
平12・３・21 最高裁第３小法廷判決
当事者
上 告 人 Ｘ1 管理組合
上代表者理事長 Ｘ2
上訴訟代理人弁護士 中 村 浩 紹
被 上 告 人 Ｙ
【主文】
本件上告を棄却する。
上告費用は上告人の負担とする。
【理由】
上告代理人中村浩紹の上告理由について
原告が適法に確定した事実の概要は、次のとおりである。
１ 本件建物の707号室の台所、洗面所、風呂、便所から出る汚水については、同室の床下にあるいわゆる躯体部分であるコンクリートスラブを貫通してその階下にある607号室の天井裏に配された枝管を通じて、共用部分である本管（縦管）に流される構造となっているところ、本件排水管は、上枝管のうち、上コンクリートスラブと607号室の天井板との間の空間に配された部分である。
２ 本件排水管には、本管に合流する直前で708号室の便所から出る汚水を流す枝管が接続されており、707号室及び708号室以外の部屋からの汚水は流れ込んでいない。
３ 本件排水管は、上コンクリートスラブの下にあるため、707号室及び708号室から本件排水管の点検、修理を行うことは不可能であり、607号室からその天井板の裏に入ってこれを実施するほか方法はない。
上事実関係の下においては、本件排水管は、その構造及び設置場所に照らし、建物の区分所有等に関する法律２条４項にいう専有部分に属しない建物の附属物に当たり、かつ、区分所有者全員の共用部分に当たると解するのが相当である。これと同旨の原審の判断は正当として是認することができ、原判決に所論の違法はない。論旨は採用することができない。
よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。
※ 高裁の判決内容
【主文】
本件控訴を棄却する。
控訴費用は、控訴人の負担とする。
【事実及び理由】
第一 当事者の求めた裁判
一 控訴人
１ 原判決を取り消す。
２ 被控訴人の請求を棄却する。
二 被控訴人
控訴棄却
第二 事案の概要
一 本件は、被控訴人及び第１審被告Y2、同Y3らが居住する原判決別紙物件目録記載の１棟の建物であるX1（X1）において、被控訴人が区分所有権を有する専有部分である707号室と第１審被告Y2（被告Y2）が区分所有権を有し、第１審被告Y3（被告Y3）とともに居住する専有部分である607号室は、上下階の関係にあるところ、607号室の天井裏を通っている原判決別紙図面赤線部分の排水管（本件排水管）からの漏水を原因の一つとして、607号室の天井から水漏れ事故が発生したことに関し、被控訴人が、第１審被告ら及び控訴人に対し、本件排水管がX1の区分所有者全員の共用部分であることの確認を求めると共に、被告Y2及びY3に対し、水漏れによる損害賠償金21万6,516円の支払い債務のないことの確認を求め、控訴人に対しては、被控訴人が排水管の修理費用21万7,200円の立替払いをしたとしてその求償金及び遅延損害金の支払いを求めた事案である。
原判決は、被控訴人の請求を全て認容した。これに対し、控訴人から不服申立てがあったのが本件である。
二 そのほかの事案の概要は、次のとおり付加するほか、原判決事実及び理由欄の２ないし４記載のとおりであるから、これを引用する。
（控訴人の当審における主張）
１ 原判決は、本件排水管は、X1の共用部分に当たると判断したが、法律の解釈を誤ったものである。
原判決は、本件排水管が設置されている607号室の天井裏の部分は、他とは独立した空間で共用部分に当たるとして、共用部分に存在する本件排水管は、共用部分に当たるとしている。しかし、上の天井裏の部分は、天井板で607号室の部屋部分と仕切られているにすぎず、その部屋と独立した空間ではない。したがって、天井裏は607号室の一部である。そして、本件排水管は、607号室という専有部分の中に存在するのであるから、607号室という専有部分の一部である。
仮にこの主張が理由がないとしても、上の天井裏は、707号室の排水管のみが設置されている空間であって、707号室の専有部分である。そして、本件排水管は、このように707号室の専有部分にあって、707号室の専用（すなわち、707号室の排水を流下させる）に供するものであるから、707号室の専有部分である。
このように、本件排水管は、607号室あるいは707号室の専有部分であるから、X1の共用部分には当たらない。
２ 控訴人の管理規約16条及び17条は、各区分所有者が給排水設備を新増設及び変更することを予定している。そのことは、各区分所有者が排水管の枝管を支配していること、すなわち枝管が専有部分に属することを前提としているのである。そうすると、上の規約は、枝管を専有部分と定めたものとみるべきである。
第三 当裁判所の判断
１ 当裁判所も、本件排水管はX1の共用部分に当たり、その旨の確認を求める被控訴人の請求は理由があり、また、本件排水管の修理費用はX1の全区分所有者の負担で行うべきもので、控訴人の管理規定によると控訴人が修理すべきものであるから、被控訴人が立て替えた修理費用の求償金及びその遅延損害金の支払いを控訴人に求める請求も理由があるものと判断する。
その理由は、次のとおりである。
１ 本件排水管の構造
《証拠略》によれば、次の事実を認めることができる。
(一) 本件排水管は、707号室の台所、洗面所、風呂及び便所から出る排水を排水本管に流す枝管であり、707号室の床下にあるスラブを貫通して、その直下の607号室の天井裏に配管され、そこから共用部分である本管（たて管）に連結されている。そして、607号室の天井裏において、707号室の隣室である708号室の便所の排水管が戸境壁を貫通して、本件排水管に接続している。その結果、本件排水管は、707号室の排水全部と708号室の便所の排水を本管に流す機能を有している。
(二) 607号室の天井裏は、上部は707号室の床スラブであり、下部は607号室の薄い天井板であり、これらに囲まれた空間である。
(三) 本件排水管の点検、修理は、707号室から行うことは不可能であって、607号室からその天井裏に入って行うこととなる。
２ 本件排水管は専有部分か共用部分か。
建物の区分所有等に関する法律（以下「法」という。）は、区分所有権の目的となる建物については、これを専有部分と共用部分に区分し、共用部分について、その所有関係、使用権の所在、管理の方法及び費用の負担等について、必要な定めをしている。これは、区分所有権の目的となる建物の特殊性を考慮し、建物の維持管理、機能の保全等の見地から、共用部分について民法の共有とは異なる法的取扱いが必要とされることによるものである。したがって、目的物が専有部分か共用部分かを判断するについては、このような法の定める規律を受けるのにふさわしいかどうかを考慮する必要がある。
本件排水管は、建物の付属物であるところ、法２条４項は、専有部分に属しない建物の付属物を共用部分と定めている。すなわち、建物の付属物のうち専有部分に属するもの以外のものを共用部分としている。そこで、本件排水管が専有部分に属するか否かを検討することとするが、この検討に際しては、本件排水管が設置された場所（空間）、本件排水管の機能、本件排水管に対する点検、清掃、修理等の管理の方法、及び建物全体の排水との関連などを、総合的に考慮する必要がある。
(一) まず、本件排水管が設置された場所（空間）は、前記のように607号室の天井裏であるが、その上部の床スラブが建物全体を支える堅固な構造物であり、707号室と607号室との上下の境をなすものであるのに対し、天井板はそのような堅固なものでないことからみて、天井裏の空間は、607号室の専有部分に属するものと解するのが相当である。
(二) 次に、本件排水管の有する機能をみると、本件排水管は、707号室の排水の全部と708号室の排水の一部を排水本管に流すという機能を有するものである。
(三) 本件排水管に対する点検、清掃、修理等の管理という点からみると、本件排水管は607号室の天井裏にあるため、本件排水管を利用して排水を流している707号室又は708号室の所有者又は占有者が、点検、清掃、修理等を行うためには、607号室に入らなければならず、そのためには、607号室の所有者又は占有者の承諾を得なければならない。
(四) さらに、本件排水管と建物全体の排水との関連について考えると、各戸の排水は、枝管を通って本管に流れ込むこととなっているので、枝管を含めてすべての管が統一された形態や材質を有するのでないと、例えば建物全体の排水管を同じ洗剤や道具を用いて同じ方法で洗浄する際に不都合を生じるなど、管理上困難な問題が生じる。また、安全面からいうと、本件のように重層的に各専有部分が配置されている建物の場合には、１箇所の水漏れの影響する範囲が大きくなる可能性があって、枝管の安全性を維持することに複数の区分所有者が共通の利害を持つことがある。このように枝管についても全体的な観点から管理する必要性が大きい。
以上のように、本件排水管は、707号室の排水の全部及び708号室の排水の一部を排水本管に流すという機能を有しており、その点では707号室及び708号室に付属するという一面を有する。しかし、本件排水管の存在する空間は607号室に属しており、場所的には707号室又は708号室の所有者又は占有者の支配管理下にあるということはできず、したがって、その点検、清掃、修理等の管理をするには607号室に立ち入らなければならない。さらに建物全体の排水との関連からいうと、排水本管との一体的な管理が必要である。
このように本件排水管は、特定の区分所有者の専用に供されているのであるが、その所在する場所からみて当該区分所有者の支配管理下にはなく、また、建物全体の排水との関連からみると、排水本管との一体的な管理が必要であるから、これを当該専有部分の区分所有者の専有に属する物として、これをその者の責任で維持管理をさせるのは相当ではない。また、これが存在する空間の属する専有部分の所有者は、これを利用するものではないから、当該所有者の専有に属させる根拠もない。結局、排水管の枝管であって現に特定の区分所有者の専用に供されているものでも、それがその者の専有部分内にないものは、共用部分として、建物全体の排水施設の維持管理、機能の保全という観点から、法の定める規制に従わせることが相当であると判断される。
よって、本件排水管は、専有部分に属しない建物の付属物として、共用部分であるというべきである。
控訴人は、X1の規約により、排水管の枝管が専有部分とされていると主張するもののようであるが、控訴人の指摘する規約の文言は、各区分所有者の専有部分である給排水設備についての定めをしたものであるにとどまり、法定共用部分であるものを専有部分としたものとは解されない。控訴人のこの点に関する主張は、採用することができない。
３ 被控訴人が株式会社Ｈ管工に支払った本件排水管の修理費用の請求について
《証拠略》によれば、被控訴人は、株式会社Ｈ管工に本件排水管の修理をさせ、平成７年２月27日に同社にその代金12万7,200円を支払ったことが認められる。
そして、《証拠略》によれば、控訴人の管理規約10条には、共用部分の修繕は全区分所有者の負担と定められていること、同規約８条２項には、管理組合の運営等については別に定める管理規定によるとされているところ、同規定５条には、共用部分の修理又は取替えに関する業務は管理組合が行うこととされていることが認められるから、本件排水管の修繕費用は控訴人が負担すべきものである。
よって、被控訴人が株式会社Ｈ管工へ支払った修理費用12万7,200円の支払いを控訴人に求める請求は、理由がある。
二 したがって、被控訴人の控訴人に対する請求を認容した原判決は相当で、本件控訴は理由がない。
よって、主文のとおり判決する。
